Tel qu’il était défini avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le droit de préemption (qu’il soit urbain ou ZAD), était limité aux seules aliénations réalisées « à titre onéreux » (article L.213-1 du Code de l’Urbanisme).
Cette rédaction, qui excluait les donations entre vifs, les donations-partages, mutations par décès… avait conduit à une multiplication des montages, plus ou moins alambiqués, dans le seul but de faire échapper une opération immobilière au champ d’application du droit de préemption.
Préemption et aliénation à titre gratuit
L’article 150 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a entendu mettre un terme à ces pratiques en insérant une nouvelle disposition législative, l’article L.213-1-1 du Code de l’Urbanisme, aux termes duquel « Sont également soumis au droit de préemption les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionnés au 1° de l’article L. 213-1 lorsqu’ils font l’objet d’une aliénation à titre gratuit […]. »
Cette rédaction est issue de l’amendement n°236 déposé au Sénat le 4 octobre 2013 par M. JARLIER, Mme GOURAULT et M. TANDONNET dont l’exposé des motifs est dénué de toute ambiguïté, « Le droit de préemption reconnu aux communes ou aux SAFER est fréquemment contourné au moyen de donations fictives qui s’accompagnent de versements occultes de la part des donataires. »
L’extension ainsi mise en œuvre du champ d’application du droit de préemption aux mutations réalisées à titre gratuit s’est avéré d’autant plus importante que la seule exception initialement prévue par l’article L.213-1-1 du Code de l’Urbanisme était relative aux mutations familiales, c’est-à-dire effectuées « entre personnes ayant des liens de parenté jusqu’au sixième degré ou des liens issus d’un mariage ou d’un pacte civil de solidarité. »
L’extension du champ des mutations soumises à Déclaration d’Intention d’Aliéner, et donc à préemption potentielle, n’a pas été sans poser de difficultés, notamment à l’égard des personnes morales à but non lucratif (fondations, associations cultuelles, associations reconnues d’utilité publique,..) qui sont régulièrement bénéficiaires de donations.
L’ordonnance du 23 juillet 2015
Seize mois après l’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’article 5 de l’ordonnance n°2015-904 du 23 juillet 2015 portant simplification du régime des associations et des fondations vient donc corriger la situation de ces personnes morales en modifiant la rédaction de l’article L.213-1-1 du Code de l’Urbanisme et en prévoyant que sont également exclus du champ d’application du droit de préemption les immeubles faisant l’objet d’une aliénation à titre gratuit « au profit des fondations, des congrégations, des associations ayant la capacité à recevoir des libéralités et, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, des établissements publics du culte et des associations inscrites de droit local. »
A compter de cette ordonnance, applicable depuis le 25 juillet 2015, les donations recueillies par les personnes morales à but non lucratif ainsi listées ne sont plus soumises à Déclaration d’Intention d’Aliéner et ne peuvent donc, par extension, plus donner lieu à exercice du droit de préemption.