Le 26 novembre 2018, le Conseil d’Etat a précisé quelle surface de terrain retenir dans le calcul du coefficient d’occupation des sols (CE, 26 novembre 2018, n°414612).

En l’espèce, les voisins d’un projet de construction avaient contesté le permis de construire délivré en 2014 et les permis modificatifs relatifs à ce projet.

Par un jugement du 21 juillet 2017 (n°1502211, 1502286, 1503373, 1600506), le tribunal administratif de Toulouse avait fait droit à leur demande et avait annulé les permis contestés, au motif que le projet ne respectait pas les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à l’emprise au sol.

Pour rappel, l’emprise au sol des constructions est régie par le règlement des PLU et correspond à la surface au sol occupée par la construction. Le coefficient d’emprise au sol exprime quant à lui le rapport entre cette emprise et la superficie du terrain.

Les dispositions du PLU applicables prévoyaient : « 9.1.1 L’emprise au sol, (exprimée par le coefficient d’emprise au sol), des constructions existantes et futures situées sur une même unité foncière ne peut excéder 80 % de la superficie totale de cette unité foncière. » et se bornaient à définir le coefficient d’emprise au sol comme le « rapport, en pourcentage, entre l’emprise au sol et la superficie de l’unité foncière supportant le projet de construction ».

Sur le fondement de ces dispositions, les juges de première instance avaient considéré que la superficie à prendre en compte pour le calcul du coefficient d’emprise au sol ne comprenait pas les parties inconstructibles du terrain et, en l’occurrence, une voie privée ouverte à la circulation non constructible. En conséquence de cette assiette réduite, l’emprise au sol du projet excédait le taux de 80% autorisé par les dispositions du PLU applicables à la zone.

La question qui se posait devant la Haute juridiction était alors la suivante : en l’absence de précision du PLU, fallait-il déduire de l’assiette de calcul de l’emprise au sol les parties non constructibles du terrain ?

La jurisprudence avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur cette question sous l’empire du COS -correspondant au rapport entre la surface de plancher constructible et la superficie du terrain -, supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (n° 2014-366).

Après des hésitations jurisprudentielles excluant de l’assiette de calcul, tantôt les seuls emplacements réservés, tantôt l’ensemble des parties non affectées aux constructions ou non constructibles, le Conseil d’Etat avait tranché la question en considérant « que doivent seules être déduites de la superficie du terrain prise en compte pour le calcul du coefficient d’occupation du sol les surfaces correspondant aux emplacements réservés, les bâtiments existants conservés étant en outre déduits des possibilités de construction » (CE, 17 juin 2014, n°360020).

En dehors du COS, une seule jurisprudence datant de 1989 avait pu retirer les voies privées de l’assiette de calcul. Cependant, cette jurisprudence concernait un lotissement et n’était pas transposable en l’espèce.

La question posée était donc relativement nouvelle s’agissant du coefficient d’emprise au sol.

Dans la lignée de sa jurisprudence précédente, le Conseil d’Etat a considéré qu’ « Il résulte des termes du règlement du plan local d’urbanisme de la communauté urbaine de Toulouse métropole cités ci-dessus que le coefficient d’emprise au sol doit être calculé par rapport à la superficie totale de l’unité foncière supportant le projet de construction, dès lors qu’elle est tout entière située dans la même zone du plan local d’urbanisme, peu important qu’une partie de cette unité soit inconstructible. »

Ainsi, en l’absence de dispositions contraires dans le plan local d’urbanisme, l’assiette de calcul du coefficient d’emprise au sol correspond à la superficie totale du terrain d’assiette du projet et inclue ses parties inconstructibles.

La Haute juridiction retient donc une conception large de l’assiette à prendre en compte en matière de constructibilité. La solution retenue s’inscrit dans la continuité du mouvement législatif et jurisprudentiel visant à faciliter la densification des constructions, comme en a témoigné, par exemple, la suppression du COS en 2014.

Désormais, la règle est claire : si une commune souhaite restreindre la superficie à retenir pour le calcul du coefficient d’emprise au sol, et en exclure les parties inconstructibles, elle doit le prévoir expressément dans son document d’urbanisme.

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